דירה להשקעה היא חלומם של כל גבר או אישה בישראל, וכולנו שואפים להגיע לפחות לאחת כזו במהרה. החלום והמרדף אחר דירה מושכרת הוא הגיוני – שכן מדובר בנכס מניב ויציב. עם זאת, עלינו לקחת בחשבון את התקלות והליקויים שעשויים להופיע בדירה ואשר יש לתקנן. תיקון ליקויים בדירה מושכרת היא בעיה נפוצה. אחד הנושאים המרכזיים בתחום התיקונים הוא: מי אמור לשאת באחריות התשלום? השוכר או המשכיר? ובכלל, אילו סוגי ליקויים עשויים להופיע בדירה שלכם? בואו נעשה סדר.
בלאי טבעי: דיירים מול בעלי דירות
בישראל ישנם מעל ל-3 מיליון שוכרים הנתקלים מדי יום בתקלות רבות; חלונות שבורים, בעיות צנרת ואינסטלציה, דוד שלא מחמם, מזגן שלא מקרר ועוד. ברוב המכריע של המקרים, בעל הדירה רוצה להוציא כמה שפחות על הדירה על מנת למקסם תשואה, והדייר רוצה להוציא כמה שפחות, שכן הדירה אינה שלו – ואין שום סיבה הגיונית שישתתף בהוצאות התיקונים שבה. נתקלתם בסיטואציה בה בעל הנכס טוען כי הדיירים הם אלו שביצעו את הנזק, בעוד הדיירים מתלוננים כי הנזק לא מטופל ומקשה על אורח החיים שלהם? כאן נכנס לתמונה מושג ידוע ומוכר בעולם השכרות הנדל״ן: בלאי טבעי (המוכר גם כבלאי סביר).
בלאי טבעי, מוגדר ככל בעיה הקשורה לצנרת, חיווטי החשמל, המצרפות, הקירות והרטיבויות למיניהן, וככלל – בלאי שנוצר מעצם עייפות החומר, וללא תלות בסגנון החיים ואופי הפעולות שביצע הדייר בנכס. מנגד, כל נזק שנגרם בדירה על ידי השוכר, יהיה באחריותו והוא יהיה זה שישא בעלויות התיקון. בואו ניתן דוגמא להמחשה לתיקון תקלות בדירה שמראה בבירור שמדובר בבלאי שאינו סביר: חלון שנשבר ובו חור עגול של כדור אינו בלאי סביר, שכן אין ספק שהפגע נעשה על ידי הדייר הגר בנכס. לכן, התיקון והעלויות שלו יהיו על אחריותו הבלעדית. אך מה קורה במידה והתריס החשמלי התקלקל והפסיק לעבוד? האם זוהי אשמתו של הדייר? האם של בעל הנכס? החוק בכל הנוגע לבלאי טבעי או סביר אינו ברור ובו תחומים אפורים רבים. לכן, השלב הבא הוא לבחון את חוזה השכירות. ברמת העקרון, על המשכיר לתקן כל נזק או פגם הקיים בנכס בעצמו, אלא אם כן צויין אחרת בהסכם השכירות החתום.
החלטנו לבחון 2 תחומים בולטים במיוחד בעולם הדירות להשכרה בישראל: חשמל וצנרת.
תיקון ליקויים בדירה מושכרת – חשמל
בעיות חשמל עשויות לנבוע משימוש לקוי בחשמל הדירה או מהזדקנות טבעית של החומרים המוליכים והשימוש החוזר והנשנה בהם לאורך השנים. בדירות ישנות, ניתן לעיתים קרובות לצפות בבלאי מהיר יותר של ההארקות והמוליכים החשמליים, וזאת משום שהתקנת החשמל התבצעה לפני שנים רבות, לפי סטנדרט ישן ובאמצעות שימוש בחומרים פחות איכותיים מאלו של ימינו. האם הדייר אמור לשאת בליקויים חשמליים? סביר שלא.
למען הסר ספק, בטרם הכניסה לדירה ניתן וראוי לבחון את החשמל בדירה. מעבר לבדיקה המסורתית של הדוש במקלחת, ניתן גם להזמין חשמלאי מוסמך שיבדוק את מצב החשמל בדירה ובמידה ויידרשו תיקונים – אלו יבוצעו טרם תחילת תקופת השכירות – וזאת על מנת להימנע ממצבים כאלו של האחראי לטיפול בתקלה.
תיקון ליקויים בדירה מושכרת – צנרת ואינסטלציה
אין דירה בישראל שלא ביקר בה אינסטלטור, אך האם על בעל הנכס לשאת בהוצאות הטיפול בכל הקשור לתיקון ליקויים בדירה מושכרת ובפרט צנרת הדירה? לא בטוח.
במקרה של סתימה רצינית, המשפיעה על אורח החיים בבית, יש לבצע בדיקת צנרת מקיפה ומוקפדת – על מנת להבין את שורש ומקור הבעיה. האם הסתימה נוצרה בעקבות זריקת מגבונים לאסלה או שיערות תקועות בפתחי הניקוז? במצבים אלו, כפי שבוודאי הבנתם, מדובר בשימוש לקוי בנכס. על השוכר לשאת בהוצאות התיקון (או לתקן זאת בעצמו – זה באמת לא כל כך מסובך…)
מנגד, במידה והצטברה חלודה בפתח הניקוז, למשל, הרי שמדובבר בתחזוקה לקויה של הנכס. במצב שכזה, בעל הנכס אמור להיות זה שנושא בעלויות הטיפול.
הבעיה הגדולה יותר, היא היחסים בין בעל הנכס לבין הדיירים בדירה. לרוב, חברת אחזקת מבנים מקצועית פותרת את עניין זה. אף בעל נכס לא היה רוצה דייר עוין ואף דייר לא היה מעוניין בבעל נכס קר ולא מתחשב. בדיוק מסיבה זו, ובתוספת הסיבה שהחוק הינו ברור ומוגדר באופן חד משמעי ולו פרצות רבות – הדרך הנכונה והבטוחה ביותר היא לעגן דברים אלו בחוזה השכירות; להגדיר מראש אילו בעיות יהיו באחריות השוכר ואילו באחריות המשכיר. דרך נוספת, היא לשכור שירותים של חברת ניהול ואחזקה. חברה שכזו, היא מעין בורר במקרים כאלו – ותדע לדרוש מבעל הנכס לתקן את התקלה במידה והוא אחראי לה, כמו גם לדרוש מהדייר לשלם על התיקון במידה והנזק נוצר בגללו, בין אם במקיפין ובין אם במישרין. כך או כך – הדרך הנכונה ביותר היא לתחזק את הדירה בצורה ראויה, כך שהנכס יוכל להניב למשכיר במשך שנים רבות, ולאפשר דיור ראוי והולם לשוכר שנים רבות עוד יותר.
