כל בניין בעל שתי דירות או יותר, הרשום בפנקס הבתים המשותפים מוגדר כבית משותף. במידה ואתם חיים בבניין שכזה, יחד עם דיירים נוספים, חלה עליכם חובת תשלום ועד בית. תשלום ועד הבית הינו נושא מורכב. ישנם סרבני תשלום, ישנם כאלו המתלוננים על גובה דמי ועד הבית וכו׳. במאמר זה נעסוק בחוק ועד הבית. כמו כן, ניגע בנקודות הקשורות לעלויות הכלולות בדמי הועד, בועד בית זמני, בחוקים הקשורים לנציגות הועד בישראל ועוד.
חוק ועד בית – דמי ועד הבית
הכספים שמשלממים כלל הדיירים הגרים בבית המשותף בכל חודש הם דמי ועד הבית. מטרתם של דמי ועד הבית היא לשמור על תחזוקת הבניין ועל ניהול תקין של הרכוש המשותף. דמי ועד הבית מוגדרים באופן שווה בין כל הדירות בבניין או לחלופין על פי מטראז׳ של כל דירה בטאבו. בכל מקרה, חייב כל דייר לשלם את דמי ועד הבית. גובה הסכום משתנה מבניין לבניין. בניין עם מעלית ידרוש תחזוקה יקרה יותר מבניין ללא מעלית. דמי הועד בבניין הדורש עבודות גינון יהיו יקרים יותר מבניין ללא גינה.
ממה מורכבים דמי ועד הבית?
דמי ועד הבית מורכבים מסך כל ההוצאות השוטפות של הבניין. חישבו על הבניין שלכם כעל עסק לכל דבר. לבניין ישנן הוצאות: מנקה, גנן, מדביר, שירות מעליות, ביטוח ועוד. העלות של כלל המרכיבים גם יחד הם למעשה הסכום הכולל אותו נדרש הבניין לשלם בכל חודש. סכום זה מתחלק במספר הדירות בבניין. הסכום שיצא מחלוקה זו הוא העלות של דמי הועד בבניין. כפי שכבר ציינו, ייתכנו מקרים בהם החלוקה לא מתבצעת באופן שווה. במקרה כזה, מתחלק הסכום הכולל בשטח היחסי של כל דירה מתוך הבית המשותף כולו.
לפי החוק היבש, התשלום אמור להתבצע לפי שטח הדירה ביחס לשטח כלל הדירות בבניין. משמע, שככל ששטח הדירה גדול יותר – כך גם דמי הועד יהיו גבוהים יותר. כמובן שישנה אפשרות להגדיר חלוקה אחרת בתקנון הבית המשותף.
חוק ועד בית – מי חייב בתשלום דמי ועד הבית?
כל בעל דירה חייב לשלם את דמי ועד הבית. במידה ודירתו של בעל הנכס מושכרת, אזי יידרש הדייר שגר בדירה לשלם את דמי הועד. אמנם שוכרי הדירות לא מחויבים לתשלום זה על פי חוק, אם כי בפועל הם אלו המשלמים, כמוגדר בחוזה השכירות. במידה ודייר אינו משלם את דמי ועד הבית – חובת התשלום תחול על בעל הדירה. יחד עם זאת, אין זכות לאף דייר לסרב לשלם את דמי הועד. כמו כן, אין אף דייר שיכול להיות פטור מתשלום. דייר שלא ישלם את דמי הועד יהיה חשוף לתביעה על ידי נציגות הועד.
נציגות הבית המשותף
במדינת ישראל, ועד הבית מוגדר כ״נציגות הבית המשותף״. בין תפקידיו של ועד הבית יהיה לדאוג לניהול ענייני הבניין תוך שהוא פועל בהתאם להוראות התקנון. מטרת הנציגות הינה לנהל בפועל את הבניין על כלל מרכיביו. במידה ובבניין קיימת חברת ניהול, תשמש הנציגות כגורם מתווך בין החברה לדיירים בבניין. ועד הבית הינו גוף משפטי נפרד. כל פועלו מוגבל אך ורק לענייני הניהול והאחזקה של הבית המשותף.
על פי החוק, נציגות ועד הבית מורכבת מנציג אחד לפחות ועד חמישה, לכל היותר. בחירתם של אותם נציגים תתבצע במתכונת של אסיפת דיירים. כדי לבחור את נציגות הבית המשותף נדרש רוב רגיל בגובה 51% מכלל הדיירים. כדי לבחור חברת ניהול שתחליף את נציגות הועד נדרש רוב של 67% מכלל הדיירים. במצב בו חברת ניהול כבר פועלת בבניין מסוים, על מנת להחליפה בחברה אחרת – יידרש רוב רגיל של 51%.
ועד בית זמני ותקופת כהונה
משך הקדנציה של נציגות הבית המשותף היא שנה אחת. בדרך כלל, בתום השנה תתקיים אסיפה ובה יוחלט על נציגות חדשה. ישנם מקרים רבים, בהם ממשיכה לכהן הנציגות הקיימת. בכל מצב בו לא יוחלט על נציגות ועד הבית, יוגדר ועד בית זמני. את מינוי הועד הזמני יקבע המפקח, אשר רשאי למנות נציגות זמנית לבניין – כל עוד לא נבחרה נציגות על פי התקנון. במצב שכזה, יהא רשאי המפקח לקבוע שכר שישולם לאותו ועד בית זמני. כוחו של ועד הבית הזמני זהה לכוחה של נציגות הבית המשותף.
