החוק במדינת ישראל מחייב נוכחות ופעילות של ועד בית לכל בניין ובניין. ועד הבית הפועל בכל בניין מחויב להתנהל על פי תקנון ועד הבית, כפי שהוגדר בחוק המקרקעין. במאמר זה נעסוק בשאלות כמו מהו תקנון ועד הבית, מה כולל התקנון ועוד.
תקנון ועד הבית
כל בית משותף בישראל מיוצג על ידי ועד בית, בין אם מדובר בנציגי ועד ובין אם מדובר בחברת ניהול. זהו חוק מוגדר (חוק המקרקעין) והוא חל ללא דופי על כל הבתים המשותפים בישראל, מצפון ועד דרום. אותו ועד בית מחויב לפעול על פי תקנות מוסכמות. תקנון ועד הבית הינו מסמך המפרט מספר כללים שהוגדרו בחוק המקרקעין. הכלל הראשי ביניהם כולל את גיבוש תקנון ועד הבית המדובר.
בתקנון ועד הבית נוכל למצוא מפרט המסביר כיצד מנוהלים הדיירים כמו גם היחסים ביניהם. בנוסף, מדבר התקנון על זכויותיהם וחובותיהם של דיירי הבניין בכל הקשור לרכוש המשותף. חשוב לציין, כי כל בעל דירה בבניין מגורים מחזיק בזכויות חלקיות ברכוש המשותף הכולל מספר מרכיבים. אותם מרכיבים משתנים מבניין לבניין אך לרוב מונים את חדר המדרגות, גג הבניין, קירות המבנה, גינה, מקלט ועוד. תקנון ועד הבית למעשה קובע את האופן בו ינוהל הבניין והאופן בו ינוהלו וייפתרו סכסוכים כאלו ואחרים, במידה ויהיו כאלו.
מה מופיע במסמך זה?
מטרתו היא כאמור לעשות סדר ברכוש המשותף ובאופי ניהול הבניין. כל נושא שיוצר אינטריגה או חיכוך כזה או אחר בין דיירי הבניין נדרש להיות מוסדר בתקנון זה. התקנון מחלק תחומי אחריות, מגדיר את מספר המפגשים הנדרשים עבור אסיפות דיירים, למשל, ועוד. כמו כן, יוגדרו בו נציגי ועד הבית שנקבעו וסמכויותיהם. במידה ולא קיים בבניין מסמך אשר מוסכם על הדיירים, יחול התקנון הסטנדרטי שנקבע בחוק.
לצערנו, ברוב הבניינים בישראל אין אחד כזה אשר הוסכם על הדיירים. במצב שכזה יוגדר באופן טבעי תקנון ברירת המחדל שחל על כל הבניינים בישראל. כלומר, לא ייתכן מצב בו לא קיימות תקנות ועד בית, הלכה למעשה. תקנון הבית המשותף הוגדר במועד הרישום בטאבו של הבית. זוהי חובתם של כלל בעלי הדירות בבניין להתבסס על התקנון המוגדר אלא אם הוגדר אחד אחר על ידי הדיירים, ובהסכמתם. ככלל, הנושאים אותם חייב תקנון ועד הבית לכלול הם: ניהול אסיפות דיירים, שיעור ההשתתפות של כל דייר בתשלומי ועד בית ובהוצאות הדרושות לתחזוק הבניין, ניהול חשבון הבנק, תיקונים ואחזקת הרכוש המשותף וכמובן את מינוי ועד הבית עצמו.
ההבדלים בין תקנון ועד בית מצוי לתקנון מוסכם
תקנון מצוי הינו תקנון המוגדר כברירת מחדל בכל בניין בישראל. תקנון מוסכם, מוגדר על ידי בעלי הדירות בבניין באופן מעשי ובתצורה של חתימות על המסמך. ההבדל העיקרי בין הסוגים הוא חובת הרישום. תקנון ברירת המחדל מוגדר מראש ולא דורש רישום. לעומת זאת, תקנון מוסכם מחייב רישום אצל המפקח על רישום המקרקעין. אחרי הרישום, אנו "מפעילים" את המסמך החדש. כך אנו הופכים אותו לתקנון מחייב לכל בעלי הדירות בבניין – בין אם מדובר בבעלי דירות ישנים ובין אם מדובר בבעלי דירות חדשים. כל עוד לא נרשם התקנון המוסכם כהלכה בלשכת המקרקעין, יחול על הבניין תקנון ברירת המחדל.
לסיכום
כל בניין מחויב בתקנות ועד בית מוסכמות. רוב הבניינים בישראל מתנהלים עם תקנון שהוגדר מראש כברירת מחדל בישראל. התקנון למעשה מפרט על אופי ודרכי ההתנהלות של דיירי הבניין וועד הבית בבית המשותף. כל דיירי הבניין כפופים לו. במידה וכל בעיה הקשורה לכך צצה, ניתן תמיד לפנות למפקח על רישום המקרקעין. מטרתו היא להשתית סדר ותבניות ברורות עבור ניהול תקין ושוטף של הבניין. בעלי הדירות בבניין רשאים, כמובן, לשנות את הוראות התקנון ואת התקנון עצמו. התנאי המחייב לכך הוא רוב של 67% לכל הפחות מבעלי הדירות בניין. לשם כך, כדאי לארגן אסיפת דיירים וחתימתם של בעלי הדירות בבניין על המסמך החדש. חשוב לזכור, כי מרגע שהוסכמו תקנות ועד בית, החוקים והכללים המוגדרים בו, כמו גם החובות והזכויות בו – מחייבים את כלל בעלי הדירות בבניין.
