חברת ניהול ועד בית – הפתרון החדש לועד הבית

רובם המוחלט של בנייני המגורים בישראל מנוהלים על ידי נציגות ועד בית. פירוש הדבר, שבעל דירה בבניין הוא זה שמיוזמתו ולגמרי בהתנדבות – מבצע את כלל הפעולות הנדרשות לניהול השוטף של בניין המגורים. בשנים האחרונות, בעיקר בשל הבנייה הרוויה בישראל, עלה הצורך בחברות ניהול לבניינים. כיום, רק 20% מהבניינים בישראל מנוהלים על ידי חברה חיצונית. פתרון זה, חברת ניהול ועד בית, הוא הפתרון החדש לועד הבית המסורתי והמוכר. עם זאת, חשוב לזכור כי כל בניין שונה בצרכיו ומאפייניו. לכן, קיים קושי רב בהתאמת השירות לבניין. חברת הניהול נדרשת להתאים את הצעתה לבניין הספציפי. החלטנו לעשות לכם קצת סדר בכל מה שקשור לבחירת חברת ניהול, לעלויות ועוד. 

בחירת חברת ניהול ועד בית

בחירת חברת הניהול המתאימה לכם ביותר היא משימה לא פשוטה כלל. בשל העובדה שכל בניין שונה במערכות אותן הוא מכיל, ובצרכים אותם הוא דורש – כך גם ההצעה תשתנה בין בניין לבניין. הדברים עליהם יש לשים דגש עיקרי בבואכם לבחור חברת ניהול הם:

מיקום גאוגרפי של חברת ניהול ועד בית –

המיקום בו יושבת חברת הניהול בפועל הוא פקטור משמעותי ביותר. חברת ניהול שיושבת בתל אביב תתקשה לנהל בניין בחיפה, למשל. גם אם תצליח – השירות לא יהיה באותה רמה שתוכל לספק חברת ניהול היושבת בחיפה. לכן, בדקו היכן יושבת חברת הניהול והיכן נמצאים משרדי החברה. באם הבניין שלכם נמצא ברדיוס שלא עולה על 30-40 ק״מ ממשרדי החברה – הרי שאתם יכולים להתייחס אל אותה חברה כמועמדת רצינית להחליף את ועד הבית בבניין. 

חדשנות –

חברת ניהול איכותית היא כזו המשלבת הון אנושי איכותי יחד עם טכנולוגיות חדשות בעולם הניהול. ישנן תוכנות וחברות סטארט אפ רבות כיום, העוסקות בין היתר בניהול דיירים, בגבייה ועוד. בחנו באילו טכנולוגיות משתמשת חברת הניהול. בדקו מהן התוכנות בהן משתמשת החברה. דרשו לקבל הדגמה עבור כל אחת מאלו על מנת להבין כיצד החדשנות של החברה עשויה לתרום באופן ישיר לחווית המגורים בבניין. 

התאמה אישית –

כפי שכבר ציינו, כל בניין דורש ניהול מסוג שונה. בניין נמוך, בן 4 קומות לא דורש את התחזוקה אותה ידרוש בניין בן 15 קומות. לכן, חברת הניהול חייבת לדעת להנגיש את עצמה באופן אישי לבניין שלכם. חברת הניהול נדרשת להציג תכנית מפורטת המסבירה כיצד היא הולכת לנהל את הבניין. אילו בדיקות חברת אחזקת מבנים תבצע, אילו ביקורות היא תתאם ועוד. 

שקיפות של חברת ניהול ועד בית –

חברת הניהול שתבחרו היא זו שתנהל את חשבון הבנק של הבניין, כמו גם את התשלומים לספקים השונים. לכן, אתם חייבים לסמוך על חברת הניהול שתעשה את עבודתה נאמנה. אמנם לא ניתן לבחון בבירור את עניין השקיפות וההגינות של חברת הניהול מראש. עם זאת, תוכלו ללמוד על כך באמצעות פגישת היכרות עם נציג מטעם החברה. בנוסף, כפי שיפורט בסעיף הבא, לקוחות ממליצים היא דרך מאוד טובה ללמוד על אופי החברה וכיצד היא מתייחסת ללקוחותיה. 

המלצות –

אין דבר טוב מהמלצות. זו הדרך הטובה ביותר לקבל פידבק אמיתי על חברת הניהול המועמדת. דרשו לדבר עם לקוחות ממליצים בבניינים אותם מנהלת החברה. כמו כן, בקשו שלפחות ממליץ אחד יהיה בניין הדומה באופיו לבניין שלכם. כך, תוכלו לקבל פרספקטיבה אמיתית אודות חברת הניהול. לאחר כל אלו, תוכלו בהחלט לקבל את ההחלטה הנכונה ביותר עבורכם.

חברת ניהול ועד בית חיצונית – עלויות והבדלים

כיצד יתכן שעלות דמי הניהול של חברת ניהול ועד בית אחת שונה משמעותית מהצעה של חברה אחרת? מדוע חברת ניהול אחת מתמחרת שירות מסוים במחיר אחד בעוד חברה אחרת מתמחרת אותו במחיר שונה? הסיבות לכך הן רבות. בואו נפרט על כמה מהן. 

ראשית, יש להבין כי בין חברות ניהול קיימים פערים. ישנן חברות המחזיקות כמות גדולה של כוח אדם והן בעלות ארסנל יכולות רחב. ישנן חברות קטנות, המונות בין אדם אחד לארבעה, והן לרוב ידעו להציע מחירים זולים משמעותית. הבדל ראשון בין המחירים הוא איכות ומקצועיות חברת ניהול ועד בית, הניסיון שהיא מביאה והצוות המקצועי שלה. דבר נוסף הוא הגורמים החיצוניים עמה עובדת חברת הניהול. לחברת ניהול רצינית ישנם ספקים ונותני שירות רבים, ובמקרים מסוימים הם ידעו להציע את טובי הספקים עבורכם. כמובן שהדבר אמור להיות מגולם במחיר. ישנן 3 שיטות תמחור שונות הנפוצות בקרב חברות ניהול. חשוב ביותר לבצע הפרדה בין עלות דמי הניהול לבין עלויות תפעול הבניין. 

שיטה א: סכום קבוע

בשיטה זו, חברת ניהול ועד בית מתמחרת את העלות הכוללת הן עבור ניהול הבניין והן עבור דמי הניהול. שיטה זו מעודדת את חברת הניהול להציע סל שירותים נרחב. כל זאת, תוך שמירה על יעילות ושירותיות לדיירי הבניין. הבעייתיות שקיימת בשיטת תמחור זו, היא האינטרס הברור של החברה לחסוך בהוצאות. כך, תוכל החברה לשמור לעצמה נתח גדול יותר מהסכום הקבוע.

שיטה ב: הוצאות + אחוזים

שיטת תמחור זו, ידועה גם בשם ״קוסט פלוס״. החברה מגלמת את דמי הניהול שלה בהתאם להוצאות הבניין. בדומה לשיטת הסכום הקבוע, גם כאן ישנו פתח לבעייתיות. החברה עשויה ״לנפח״ את הוצאות הבניין. עם הגדלת ההוצאות, יגדל גם האחוז אותו תגבה חברת הניהול. 

שיטה ג: הוצאות + סכום קבוע

שיטת תמחור זו, ידועה גם בשם ״קוסט פלוס פיקס״. שיטה זו היא שיטת התמחור הטובה ביותר. הסיבה לכך היא שדמי הניהול שתגבה חברת הניהול עבור פועלה הינו סכום קבוע. גובה דמי הניהול אינו קשור להוצאות הבניין. משמע, לחברת הניהול אין אינטרס להגדיל את הוצאות הבניין (שיטה ב׳). כמו כן, גם לא יהיה לחברה אינטרס ״לוותר״ על תשלומים מסויימים כדי לשמור לעצמה נתח כספי גדול יותר (שיטה א׳). 

טווח מחירים הגיוני הוא כל סכום בין 60-150 ש״ח לדירה. כמובן שבמקרים מסוימים תגבה חברת הניהול סכום גבוה יותר. לעיתים נדירות, ייתכן ותגבה חברת הניהול סכום נמוך מ-60 ש״ח לדירה. העלות הסופית נקבעת על פי מורכבות הבניין, המערכות שיש לתפעל בו, סוג התחזוקה שיש לבצע ועוד.