כאשר אנחנו מדברים על בניינים חדשים, לרוב, בעלי יותר מ-20 דירות, זה כמעט מובן מאליו שיש חברת ניהול או חברת אחזקה שממלאת את תפקיד ועד הבית ודואגת לרווחת הדיירים ולתחזוקה השוטפת של הדירות והבניין. אך מה קורה כאשר מדובר על בניינים קצת יותר ישנים, בניינים קטנים יחסית עם מספר דירות מועט? מה אז עושים עם ועד הבית, והאם אחד השוכרים יכול לכהן כועד בית? בואו נצלול לזה.
האם שוכר יכול להיות ועד בית?
האם דייר שוכר יכול באמת לייצג את האינטרסים של בעלי הדירות?
בכל הנוגע לניהול וקבלת החלטות המוטלות על ועד בית, השאלה בדבר היכולות של דייר שוכר נתונה לויכוח. מצד אחד, לדיירים אשר שוכרים דירות בבניין, עשויות להיות תובנות ונקודות מבט חשובות להציע, שכן הם מכירים מקרוב את הצרכים בתחזוקה השוטפת של הנכס ואת הצרכים של שאר הדיירים בבניין. מנגד, יש הטוענים שייתכן שלשוכרים לא תהיה את אותו הרצון להשקיע כמו לבעל הנכס, וייתכן שפחות יעניין אותו להשקיע בו מאמצים אשר ישרתו את צרכי הדירה וצרכי הדיירים העתידיים בטווח הרחוק. בסופו של דבר כולם חוששים ממצבים שבהם ועד בית לא מתפקד כראוי.
בלב הנושא עומדת השאלה האם דייר אשר שוכר דירה באמת יכול לייצג את האינטרסים של בעלי הדירות האחרים בבניין. אחרי הכל, השוכרים אינם הבעלים בעצמם, וייתכן שלא תהיה להם את אותה תחושת מחוייבות, אם רגשית או אם כלכלית כדי להשקיע בנכס. בנוסף, יכול להיות מצב שלדייר אשר שוכר דירה ולא בעל הדירה בעצמו, יהיו אינטרסים שונים מאשר בעל הנכס. שוכרים יכולים להתעכב על נושאים או לקדם דברים שיהיו פחות חשובים לבעלי הנכסים עצמם.
למרות השאלות שהעלינו כאן, ועדי בתים רבים כן בוחרים לערב את הדיירים השוכרים דירות בבניינים שונים. ייתכן שהסיבה לכך היא שבערים רבות כיום, ישנם בניינים שרוב הדיירים בהם הם שוכרים ולא בעלי הנכס עצמם. בנוסף, כיום בעלי נכסים רבים, בכלל לא מעוניינים להיות מעורבים בכל הקשור לענייני ועד הבית. לכן, תמצאו בניינים רבים אשר שוכרי הדירות מעורבים בהחלטות ועד הבית.
שיקולים משפטיים: מה אומר החוק על מעורבות שוכרים בועד בית?
בכל הנוגע למעורבות הדיירים בהליכי קבלת החלטות של ועד הבית, ישנם מספר שיקולים משפטיים שיש לקחת בחשבון. שיקולים אלו יכולים להשתנות בהתאם לחוקים ולתקנות הספציפיים המסדירים את תחום השיפוט בו נמצא הנכס, וכן למבנה ולתקנון של ועד הבית בכל בניין.
זכויות והגנת הדייר
שיקול משפטי חשוב אחד בכל הנוגע למעורבות הדיירים בקבלת החלטות של ועד הבית הוא הזכויות וההגנה הניתנת לדיירים על פי חוקים מקומיים ומדינתיים. לדוגמה, בערים מסויימות, עשויים להיות חוקים המחייבים את בעלי הבית לקבל את הסכמת השוכרים שלהם לפני קבלת החלטות מסוימות הקשורות לנכס, כגון שינויים בחללים משותפים או התקנת שירותים חדשים. בנוסף, לדיירים עשויה להיות הזכות להשתתף בישיבות ומפגשים של ועד הבית, וייתכן שבמקרים מסויימים זו זכותם להתבטא בנושאים המשפיעים על איכות חייהם בבניין בו הם שוכרים דירה או בנושאים המשפיעים על הרכוש המשותף של אותו הבניין. מומלץ, כבעל נכס, לבדוק את החוקיים המקומיים בעיר בו ממוקם הנכס שלך וגם את חוקי המדינה בכל הנוגע לועד בית.
תקנון בעלי הדירות באותו הבניין
שיקול נוסף שכדאי לקחת בחשבון בתור בעל דירה, הוא מה ההחלטה שהתקבלה בנוגע להתנהלות ועד הבית טרם אכלוס הבניין. ישנם מקרים אשר בעלי הדירות בבניין הסכימו פה אחד שהחלטת ועד הבית מתקבלות על ידי בעלי הנכסים עצמם ולא על ידי השוכרים. ישנם מקרים שהוחלט שהשתתפות בקבלת החלטות ועד הבית ניתנת לשיקול דעת בכל הנכס.
שיקולי אחריות וביטוח
לבסוף, כאשר מדברים על מעורבות של שוכרים בועד בית, כדאי להבין עד הסוף את עניין הביטוח שעושה ועד הבית של הבניין. במידה וסעיפי הביטוח כוללים סעיפים שמיים, של השוכרים או של בעלי הנכס, הדבר עלול להשפיע על היכולת ומידת המעורבות בהחלטות ועד הבית.
'פרספקטיבה של הדייר': כיצד יכולים הדיירים לתרום לקבלת החלטות?
מנקודת מבטו של הדייר, ישנן מספר דרכים בהן הוא יכול לתרום לקבלת החלטות ועד הבית. אחת הדרכים המרכזיות היא השתתפות פעילה בפגישות ובדיונים הקשורים לבניין. זה יכול לכלול השתתפות בישיבות, הבעת עמדה או הצעות במהלך שיחות משותפות, ותקשורת מול שוכרים נוספים אחרים בבניין כדי להשיג תמיכה ליוזמות או הצעות ספציפיות.
דרך נוספת שדיירים יכולים לתרום לקבלת החלטות היא על ידי מתן נקודת המבט הייחודית והתובנות שלהם כמי שחי בנכס יום-יום. זה יכול לכלול משוב על מצבם של חללים או שירותים משותפים, הצעות לשיפורים או שינויים, או מתן מידע בנושאים שעשויים להשפיע גם על דיירים אחרים.
על ידי מעורבות בתהליכי קבלת החלטות, הדיירים יכולים גם לעזור לבנות קהילה שיתופית ומכילה יותר. זה יכול לעזור לטפח תקשורת והבנה רבה יותר בין דיירים בבניין, כמו גם ליצור תחושה של אחריות משותפת על הנכס.
כמובן שחשוב לציין שייתכנו גם אתגרים ומגבלות למעורבות הדיירים בקבלת ההחלטות. לדוגמה, ייתכן שלדיירים אין את אותה רמת סמכות בקבלת החלטות כמו בעלי הנכסים, ויכולים להיות מוגבלים ביכולתם להשפיע על החלטות מסוימות. בנוסף, דיירים עלולים לעמוד בפני מחסומים, כגון חוסר גישה למידע מסויים על הנכס בו הם גרים.
סיכום – האם שוכר יכול להיות ועד בית?
השאלה האם ניתן לערב שוכרי דירות בועד בית, היא שאלה מורכבת המצריכה בחינה מדוקדקת של היתרונות והחסרונות כאחד. מצד אחד, מעורבות של שוכרים יכולה להביא פרספקטיבה ייחודית ותובנות לתהליכי קבלת החלטות, כמו גם לטפח שיתוף פעולה והכלה רבה יותר בין דיירי הבניין. מצד שני, עשויות להיות מגבלות משפטיות ומעשיות למעורבות הדיירים השוכרים, כמו גם ניגודי עניינים פוטנציאליים שיש לקחת בחשבון.
חשוב שועדי בתים ישקלו היטב את היתרונות והחסרונות של מעורבות הדיירים השוכרים, ויקבעו קווים מנחים ומדיניות ברורים כדי להבטיח שכל דיירי הבניין יזכו ליחס הוגן ושוויוני. הדבר עשוי להיות כרוך בקביעת קריטריונים ברורים למעורבות הדיירים, כגון דרישת משך שכירות מסוים או רמת מעורבות מסויימת בהחלטות הקשורות לבניין ולדירות, וכן הקמת ערוצים ברורים לתקשורת וקבלת החלטות. אם בנתיים אתם תוהים מה עושים כשאין ועד בית ודאי תשמחו לגלות שניתן להיעזר בחברת ניהול ועד בית חיצונית.
אמנם ישנם יתרונות וחסרונות פוטנציאליים לדייר שוכר הלוקח חלק פעיל בוועד בית, אך הדבר תלוי בסופו של דבר במצב הספציפי ובנכונות של כל הצדדים לשתף פעולה.
