שירות אחזקת מבנים – האם אתם צריכים שירות כזה?

בשנים האחרונות עולה משמעותית הצורך בחברות ניהול עבור ניהול בניינים בישראל וכך גם ההיצע. כיום ישנן חברות אחזקה רבות המציעות את שירותי הניהול שלהן במטרה להחליף את ועד הבית. ועד הבית מבצע את עבודתו לרוב ללא תגמול. לכן, העבודה לא תמיד מתבצעת בצורה הטובה והמקצועית ביותר. אם כך, האם אנחנו באמת צריכים שירות של ניהול ואחזקת מבנים לבניין שלנו? בואו נבין זאת.

חברת אחזקה – למען השקט הנפשי שלכם

שימוש בשירות חברת אחזקה עבור הבניין שלכם מביאה עמה מספר לא מבוטל של יתרונות. בראש ובראשונה, תקבלו שירות מקיף עבור ניהול ואחזקת הבניין שלכם – מקצה לקצה. פירוש הדבר הוא שתשכירו את שירותיו של גוף מקצועי. גוף אשר עוסק מדי יום ביומו בהתנהלות מול דיירים ונותני שירות. בנוסף, חברת טובה תדע לבצע כהלכה את כלל הפעולות הכרוכות בניהול ואחזקה של בתים משותפים. בקיצור, יש לכם על מי לסמוך שיעשה את העבודה.

איך לבחור חברת אחזקה עבור בניין המגורים שלכם?

ישנם לא מעט דברים שכדאי לקחת בחשבון בבחירת חברת ניהול ואחזקת מבנים. הדבר החשוב ביותר בבואכם לבחור חברת ניהול היא לשמוע מה הלקוחות חושבים אודות השירות שהם מקבלים. בדקו עם ממליצים על טיב השירות. כיצד הם חווים את ההתנהלות מול החברה ואיך בפועל נראים הבניינים אותן מנהלת החברה. כן, פירוש הדבר הוא שנדרש סקר שוק קטן. אבל – תהיו בטוחים שזו הדרך הנכונה לבצע את הדברים על הצד הטוב ביותר. 

האם ניתן לנהל את הבניין ללא חברת אחזקה?

התשובה לכך היא ״כן״. ניתן לנהל את הבניין גם ללא עזרתה של חברת ניהול. יתרה מכך, בניינים רבים בישראל מתנהלים כיום ללא חברת ניהול באמצעות ועד הבית. העבודה, על הנייר לפחות, די פשוטה. כל שנדרש הוא לגבות כסף מכל דיירי הבניין ולנהל את חשבון הבנק של הבניין. באמצעותו תשלמו לכלל הספקים ונותני השירות בבית המשותף. 

על אף שניתן לנהל בעצמכם את הבניין, יש לזכור כי ניהול ועד הבית נעשה בהתנדבות לרוב. פירוש הדבר, שנציג ועד הבית יעסוק בכלל הפעולות הנדרשות לניהול הבניין בזמנו הפנוי, לפני או אחרי שעות העבודה. בשל העובדה שהעבודה כרוכה בלא מעט התעסקויות בירוקרטיות, והתנהלות שוטפת מול דיירים ואנשי מקצוע – הדבר יכול להתיש ולשחוק את נציג הועד. 

חברת אחזקה איכותית תדע לספק לכם את המעטפת כולה, לרוב על ידי שילוב מגוון טכנולוגיות וכח אדם. שילוב זה נוצר על מנת לשפר את השירות אותו מקבלים דיירי הבניין. לחלק גדול מהחברות המקצועיות בישראל, ובפרט באזור המרכז ישנה אפליקצייה (תוכנה). האופציות הקיימות בה הן בעיקר לשלוח בקשה לשירות בצורה מיידית. חברת האחזקה תוריד מכם את ההתעסקות עם גבייה מדיירים, פעולה אשר ידועה כמתישה כשלעצמה. בינינו, מי מאיתנו אוהב לרדוף אחרי דיירים שלאו דווקא ששים לשלם את דמי ועד הבית?

חברת אחזקה מהימנה תדע לספק דוחות בעת הצורך, לנהל את חשבון הבנק של הבניין במקצועיות ואחריות. כמו כן, החברה נמצאת בבקרה תמידית על איכות השירות של נותני השירות איתם היא עובדת למען רווחת דיירי הבניין.

 

אחזקת מבנים: האתגרים הצפויים

בכל הנוגע לאחזקת מבנים וניהול של בניינים, ישנם לא מעט אתגרים. אתגרים אלו מתחלקים לשני סוגים עיקריים: תחזוקה שוטפת ותחזוקה מונעת.

בכל הקשור לתחזוקה המונעת, האתגר הרציני ביותר הוא המעקב והפיקוח. קחו למשל בניין עם מעלית. דרישת הסף לתחוזקת מעלית הינה בדיקה וביקורת חודשית מצד חברת המעליות. בנוסף, החוק קובע כי מהנדס מעליות חיצוני חייב לבדוק את המעלית אחת לחצי שנה. את הביקורות החודשיות כמו גם את הביקורת החצי שנתית יש לתאם ולוודא. אי עמידה בלוח זמנים מדויק עשוי ליצור לא מעט בעיות. הראשית שבהן היא בטיחות דיירי הבניין. כמו כן, צריך לדעת עם איזה מהנדס חיצוני לעבוד. מה עוד? האם חברת המעליות גובה מאיתנו מחיר הגיוני עבור השירות אותו היא מציעה. זוהי כמובן, רק דוגמה אחת מתוך עולם התחוזקה המונעת. אותו כנ״ל יחול גם על שאר המערכות ומרכיבי הבניין. מערכות כיבוי האש, משאבות ומאגרי המים ועוד. 

למען תחזוקה שוטפת, נשים יותר דגש על מספר דברים. מדוע? התחזוקה השוטפת בבניין כוללת את העבודה מול הספקים ונותני השירות הקבועים. אותם אנשי מקצוע מגיעים לבניין מדי שבוע או חודש (ניקיון, גינון וכיוב׳). בנוסף, חלק מהותי בכל נושא התחזוקה השוטפת הינו הטיפול בתקלות והתמודדות עם בצמ״ים (בלתי צפויים מראש). אדם שכל עיסוקו הוא לוודא כי המנקה אכן עשה את עבודתו נאמנה. או כי הגנן אכן גזם את הצמחייה הפראית שבגינה – כנראה יכל לבצע את העבודה בצורה יוצאת דופן. אך האם נציג ועד הבית אכן יכול למצוא את הפנאי לכך? לא תמיד. חברת ניהול נאמנה ומסורה – תבצע ביקורות פתע ופרוטוקולים תקופתיים בבניין. פרוטוקלים אלו נועדו על מנת לוודא כי אכן השירותים הניתנים לבניין מספקים ומשביעי רצון. במידה ולא – תדע להתמודד עם נותן השירות על מנת לשפר את תפקוד הבניין. זוהי, כאמור, רק דוגמא אחת מיני רבות אחרות אשר צפויות להופיע כחלק מהתחזוקה השוטפת. 

עד כמה באמת יכולה חברת אחזקת מבנים להועיל לכם?

שירותי ניהול ואחזקת מבנים מתבצעים על ידי חברות ניהול. תפקידה של חברת הניהול, כאמור, הוא לדאוג ולוודא כי הבניין מנוהל כהלכה. איך? תחזוקה שוטפת, תחזוקה מונעת, עבודה מול אנשי מקצוע ונותני שירות ועוד. בתמורה לניהול הבניין, כל כלל מרכיביו ומערכותיו, תקבל חברת הניהול תגמול בדמות ״דמי ניהול״. דמי הניהול הינם התשלום החודשי הקבוע אותו תקבל חברת הניהול בתמורה לעבודתה בבניין. ברוב המכריע של המקרים ישלמו הדיירים את דמי הניהול בתדירות חודשית. התשלום יתבצע מחשבון הבנק של הבניין, כהוראת קבע או העברה בנקאית. 

חברות אחזקת מבנים והיתרונות בניהול חיצוני

חברות ניהול העוסקות באחזקת מבנים, ידעו לרוב לנהל בניינים מכל הסוגים והמינים. עם זאת, נבצע הפרדה בין סוגי הבניינים, ונבין כי כל בניין שונה זה ממשנהו. לכל בניין מרכיבים ומאפיינים שונים, כמו גם דרישות שונות. בניין בן 4 קומות ללא מעלית לא ידרוש את אותו ניהול כמו בניין בן 20 קומות. חשוב להבין, שכשם שכל בניין שונה זה מזה – גם הצרכים והיכולות של כל בניין שונים זה מזה. ישנן חברות ניהול רבות בשוק, ואין הכרח לבחור בחברה הטובה ביותר בתחום. חשוב מאוד לבחור חברת ניהול מהימנה ומנוסה, וכזו עם המלצות חמות מלקוחות פעילים. בסופו של יום, בבחירתכם בחברת ניהול – תצטרכו לבחור את החברה שתתאים לכם הן מבחינת תקציב והן מבחינת שיטת העבודה. 

אם נחזור לדוגמא של הבניינים השונים, בניין בן 4 קומות ידרוש בוודאות פחות תשומת לב מבניין בן 20 קומות. בניין בן 20 קומות ככל הנראה צריך ניהול על ידי חברה מקצועית בעוד שבניין בן 4 קומות יכול בהחלט להיות מנוהל על ידי נציג הועד. עם זאת, חברת ניהול יכולה בהחלט להועיל גם בבניין בן 4 קומות. ראשית, חברה רצינית עוסקת באחזקת מבנים, תדע לשפר את חווית המגורים הכוללת בבניין: באמצעות ביקורות שוטפות והתנהלות מול הגנן והמנקה, באמצעות שיפורים ושדרוגים לבניין, ניהול מחלוקות בין שכנים ועוד. בנוסף לכך, התנהלות מול חברת אחזקה יכולה גם להוזיל עלויות בכל הנוגע להוצאות הבניין, בשל נפח העבודה הגדול הנובע מכך שהיא מנהלת כמות גדולה של בניינים – וככל הנראה יודעת להציע מחירים תחרותיים יותר מאלו שיקבל אדם פרטי. 

 

 

מה שירות אחזקת המבנים כולל? 

כפי שכבר הסברנו קודם לכן, בכל בניין יש תחזוקה שונה. ניהול בבניין אחד לא יהיה דומה לניהול בבניין אחר, ברוב המקרים. אחד השירותים המרכזיים אותם תקבלו בכלל סוגי הבניינים, עם זאת, יהיה שירותי הגבייה. גביית דמי ועד הבית הינו נושא מורכב כשלעצמו, שכן יש ״לרדוף״ אחר הכסף ודיירי הבניין. מעבר לכך שזוהי התמודדות לא נעימה כל כך, התמודדות לא נכונה עשויה ליצור בעיות כלכליות בבניין. בעיות שכאלו עלולות להוביל את הבניין לתזרים שלילי מדי חודש בחודשו.

שירות נוסף שתקבלו מחברת ניהול שתדאג לתחזוקת הבניין והניהול השוטף שלו, הוא כל נושא התפעולי. חברת ניהול המכבדת את עצמה, לרוב תעסיק באמתחתה לפחות איש תחזוקה אחד. מתוקף תפקידו, ידע איש התחזוקה לבצע מגוון פעולות ותיקונים בבניין – וכך לחסוך את הכאב ראש שבלהזמין איש מקצוע חיצוני, כמו גם את הכסף הנוסף שתשלמו לו. במידה ותפתור חברת הניהול את התקלה באמצעות צוות העובדים שלה, היא לרוב לא תגבה על כך תשלום נוסף. חברות ניהול רבות יודעות לספק זאת כחלק מהשירות המגולמים בדמי הניהול המשולמים לה. 

בנוסף לכל אלו, ומתוקף ניסיונה, תדע חברת הניהול להתמודד ולהתנהל מול נותני השירות בבניין. כמובן שהחברה תדע גם לבוא אל אותם נותני שירות בדרישות בעת הצורך. לא מרוצים מהניקיון? דווחו לחברת הניהול וזו כבר תדאג להעביר את זה הלאה תוך שהיא מוודאה כי שירותי הניקיון בבניין השתפרו מאז אותה תלונה. הגינון לא לטעמכם? בקשו מחברת הניהול להחליף את הגנן המטפח את גינת הבניין והיא כבר תדע למצוא עבורכם את הגנן המתאים, במחיר הוגן. 

כמובן שלא נוכל למנות את כלל פעולותיה ויכולותיה של חברת ניהול ואחזקה – אך את המסר המרכזי בוודאי נוכל להעביר: חברת הניהול שלכם לא תנוח עד שחווית המגורים בבניין לא תהיה לשביעות רצונכם, ותהיה זמינה לשפר ולייעל עד אשר כלל דיירי הבניין יהיו מרוצים. נשמע לא פשוט עד בלתי אפשרי, אך זהו תפקידה של חברת הניהול בבניין שלכם, הלכה למעשה – ועל כך היא גובה תשלום נוסף. 

אז האם אתם באמת צריכים שירות אחזקת מבנים?

כפי שכבר בטח הבנתם, שירות אחזקת מבנים אינו שירות חובה – לפחות לא בכל הבניינים. בניין בו מפעילים חדר כושר, בריכה ושומר 24/7 – ישכור שירותיה של חברת ניהול בוודאות. שכן היכולות והפעולות לכל אלו הינן מורכבות ולא יכולות להתבצע על ידי בעל דירה או דייר בבניין, העושה זאת בהתנדבות. בניין בוטיק בן 4-6 דירות לעומת זאת, יכול בהחלט לשקול לעשות את העבודה בעצמו, ללא קבלת שירותים חיצוניים של חברת ניהול ואחזקה. כאשר יש מספר דירות רב ומספר דיירים גדול בבית המשותף, עולה גם רמת המורכבות שבניהולו. כשיש יותר קומות ומערכות בבניין, עולה גם רמת תשומת הלב שאנו מקדישים לתפעולו. ככל שישנם יותר ספקים ואנשי מקצוע חיצוניים עמם יש להתמודד, עולה גם האנרגיה הנדרשת לניהולם. בניין שבו ישנן המון תקלות ידרוש מקצועיות רבה יותר מבניין חדש ללא תקלות. אך בניין חדש לרוב יכיל מערכות מתוחכמות יותר מבניין ישן, ואלו, כפי שבוודאי הבנתם – דורשות ניהול מסור וקפדני. 

התשובה לשאלה האם אתם באמת צריכים שירות אחזקת מבנים היא בדרך כלל כן. גם אם אתם יכולים לבצע בעצמכם את העבודה, ומאמינים בכל לבכם כי תוכלו לעשות אותה בצורה טובה לא פחות מחברה חיצונית – שאלו את עצמכם את השאלה הפשוטה. האם העלות הנוספת אותה גובה חברת הניהול מכם אינה שווה את זה? האם על אף יכולות הניהול המדהימות שלכם, לא שווה להעביר את השרביט לחברה שכל תפקידה, מבוקר ועד ערב, הוא לנהל ולתחזק בניינים? כדי שנענה על שאלה זו בצורה טובה יותר, נבין מהן העלויות הצפויות וכיצד אנחנו מחשבים אותן.

העלויות בעולם אחזקת המבנים

ראשית, יש להבין, כי דמי הועד אותם משלמים כלל דיירי הבניין מיועדים לניהול ואחזקת הבניין. בפירוט – לתשלומים עבור צוות הניקיון, הגנן והמדביר. כמו גם חברת הביטוח המבטחת את הבניין, חברת המעליות הנותנת שירות שוטף וכו'. בנוסף לכל אלו, ועל מנת להעביר את ניהול הבניין לחברה חיצונית, יש לשלם דמי ניהול לחברת הניהול. למה? כדי שזו תתוגמל על עבודתה השוטפת. דמי הניהול יכולים לנוע מעשרות ועד מאות שקלים לדירה, בכל חודש. חברת ניהול רצינית שמכבדת את עצמה, לא תגבה פחות מ-50 שקלים בחודש מכל דירה. חשוב להדגיש, כי סכום זה הינו נמוך במיוחד ביחס לשוק, אך אפשרי במידה ואנחנו מדברים על בניין פשוט. כזה המונה כמות גדולה יחסית של דיירים. אנחנו מבינים כי לגובה דמי הניהול יש כמה משתנים: מספר הדיירים, כמה הבניין מורכב ועלות מול תועלת. 

ככל מספר הדיירים גבוה יותר, ישנן יותר דירות אשר גובים מהן תשלום. כך, בניין בן 24 דיירים שיוסיף 70 שקלים בחודש עבורי דמי הניהול – יתגמל את חברת הניהול ב-1,680 ש״ח בכל חודש. האם ניתן לגבות סכום של 70 שקלים מכל דירה, כאשר מדברים על בניין בן 6 דירות? כנראה שלא.

ניהול על ידי חברה מקצועית

בכל הנוגע למורכבות הבניין, הדבר נתון לגמרי להחלטת חברת הניהול המתקשרת עמכם. ישנם בניינים הדורשים ביקורותו ופרוטוקולים רבים מצד חברת הניהול. כמובן שישנם גם כאלה שביקור חודשי או דו-חודשי יספיקו לגמרי. בניין עם מספר רב של מערכות. הדגש הוא על מערכות מורכבות וחדשניות. בבניין כזה, נתמודד עם יותר ספקים ונותני שירות. משמע יותר אנרגיה וזמן שמשקיעה חברת הניהול. במצב כזה – גם עלויות דמי הניהול יעלו. 

בסופו של יום, חברת הניהול המנהלת את הבניין שלכם צריכה להתפרנס ולנהל אופרציה שלמה. חברת אחזקה אינה עובדת בהתנדבות כמו נציגי ועדי הבתים, וקיימת לה תכנית עסקית אשר אמורה לאפשר לה לנהל בהצלחה מספר רב של בניינים. יתר על כן, בבואכם לנסות להוזיל עלויות זכרו – אתם רוצים שחברת הניהול שלכם תרוויח מניהול הבניין שלכם. אם העלות מול התועלת לא תהיה משתלמת, והעסקה כולה לא תהיה טובה גם לחברת הניהול – כך תיראה גם חווית המגורים בבניין והבניין עצמו.

לסיכום

בניין מתנהל לעיתים ע"י ועד בית פנימי. חברת ניהול העוסקת במתן שירות אחזקת מבנים, יודעת לבצע את העבודה בצורה טובה יותר – כמעט בוודאות. יש בניינים לא פשוטים לניהול ואחזקה. עשו לעצמכם טובה והתייעצו עם חברות העוסקת בניהול מבנים. אם הבניין שלכם פשוט יחסית, ואתם לא חווים קשיים משמעותיים לנהל אותו, נסו לעשות זאת בעצמכם. במוקדם או במאוחר, ככל הנראה שתפנו מקום לחברת ניהול שתעשה זאת במקומכם.
היתרון שבלבצע את העבודה בעצמכם הוא היכולת לבחון את חברת הניהול ולדעת האם היא אכן מבצעת את עבודתה נאמנה. 

ישנם מקרים בהם רוב הדיירים אינם בעלי הדירות. במקרה כזה, עדיף שתקחו חברת ניהול שתעשה את העבודה. אם בניינכם מאכולס על ידי בעלי הדירות – תוכלו לשקול לעשות זאת בעצמכם.
גם כאן, נרצה להשתמש בשירותי חברת ניהול בהמשך אך לגמרי נוכל לעשות זאת גם בעצמנו.

בכל מקרה, זכרו כי ישנם מקרים בו השכרת שירותי חברת ניהול הינם בגדר אפשרות. ובמקרים אחרים אנחנו מדברים על צורך של ממש.